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Zivilrecht Expertentipps

von Oliver Bittmann
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Arbeitsrecht und Verwaltungsrecht in
Plauen / Zeulenroda / Auerbach / Adorf

Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten bei Wohnraum

von Heiko Schuster
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Arbeitsrecht in
Plauen / Zeulenroda / Auerbach / Adorf

Der Mieter von Wohnraum hat Erhaltungsmaßnahmen zu dulden. Gleiches gilt für Modernisierungsmaßnahmen. Dabei sind Erhaltungsmaßnahmen rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie wirken sich nur unerheblich aus oder ihre Durchführung ist zwingend erforderlich. Modernisierungsmaßnahmen sind spätestens drei Monate vorher anzukündigen.
Dabei sind jeweils Art und Umfang sowie Beginn und Dauer der jeweiligen Maßnahme ungefähr anzugeben. Das Landgericht Berlin hat hierzu in einer Entscheidung vom 17.02.2016 darauf hingewiesen, dass umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nicht geduldet werden müssen, wenn eine Bauzeit von 12 Monaten geplant ist und der Mieter aufgrund des Umfangs der Arbeiten monatelang nicht in seiner Wohnung verbleiben kann. Das Gericht hat zwar die grundsätzliche Duldungspflicht des Mieters anerkannt, jedoch die im Gesetz vorgesehene Ausnahme, dass diese Pflicht bei einer unzumutbaren Härte entfällt, als erfüllt angesehen.Vorliegend hätten die Bauarbeiten zu einer gravierenden und nicht mehr hinnehmbaren Belastung des Mieters geführt. Er wäre nicht nur gezwungen gewesen, einzelne Zimmer für einige Wochen zu räumen, sondern die gesamte Wohnung, die als privater Rückzugsbereich besondere Bedeutung für ihn hat, für mehrere Monate zu verlassen. Weder die Belange des Vermieters noch Gründe des Klimaschutzes durch eventuelle Einsparung von Energie würden eine derartige Härte rechtfertigen.

Ebenfalls das Landgericht Berlin hat am 17.03.2016 geurteilt, eine fristlose Kündigung des Vermieters unwirksam ist, wenn die Mieter Sanierungsarbeiten nicht grundsätzlich verweigern. Der Vermieter wollte in diesem Fall wegen Schimmel sanieren. Er teilte dies den Mietern auch längere Zeit vorher mit, jedoch ohne nähere Informationen. Erst kurz vorher beantwortete der Vermieter entsprechende Fragen der Mieter. Als dann die Mieter noch um Mitteilung des Bauplanes und Vereinbarung einer Vertragsstrafe für den Fall der Verzögerung baten, weil sie mehrere Wochen ausziehen sollten, kündigte der Vermieter fristlos. Das Gericht hat diese Gesamtumstände als nicht ausreichend erachtet, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Die Mieter haben angesichts des Stellenwertes des Besitzrechts an ihrer Wohnung ein berechtigtes Interesse an näheren Informationen. Allein die unberechtigte Forderung der Vereinbarung einer Vertragsstrafe begründet für sich genommen nicht den Vorwurf einer erheblichen Pflichtverletzung, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen könne.

von Heiko Schuster
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Arbeitsrecht in
Plauen / Zeulenroda / Auerbach / Adorf

Mieterhöhung aufgrund Renovierung des Mieters?

von Nadine Klopfer
Rechtsanwältin, Fachanwältin für Sozialrecht in
Plauen / Zeulenroda / Auerbach / Adorf

Bei Einzug in eine neue Wohnung scheuen viele Mieter keine Kosten und Mühen, um die Wohnung entsprechend ihren Wünschen anzupassen und auszugestalten. So werden trotz renovierter Übergabe der Wohnung die Wände auf eigene Kosten neu tapeziert oder verschiedenfarbig gestrichen, Ein- und Umbauten vorgenommen, um die Wohnung den eigenen Wünschen anzupassen. Durch diese Maßnahmen erhöht sich der Wohnwert für die Mieter nicht unerheblich. Berechtigen diese Maßnahmen des Mieters den Vermieter jedoch die Miete zu erhöhen?

Mit dieser Frage hat sich in einer Entscheidung vom 16.02.2016 das Amtsgericht Neuss, AZ: 88 C 313/14, auseinandergesetzt.

Nach § 558 Abs. 1 BGB kann ein Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen der Miete aufgrund Modernisierungsmaßnahmen oder Anpassungen der Betriebskosten sind dabei unbeachtlich.

Um die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete zu begründen, steht es dem Vermieter frei, Bezug zu nehmen auf einen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder drei vergleichbare Wohnungen zu benennen.

Ob die Wohnungen miteinander vergleichbar sind, bestimmt sich anhand der Wohnwertmerkmale, Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit der letzten vier Jahre und Lage sowie energetische Ausstattung. Die Wohnungen müssen jedoch nicht in all diesen Aspekten vergleichbar sein, da sich keine zwei 100 %-ig identischen Wohnungen finden lassen. Um abzuklären, ob eine Vergleichbarkeit besteht, genügt somit eine Gesamtschau, wobei natürlich der tatsächliche Zustand der Wohnung eine maßgebliche Rolle spielt.

Durch eigenmächtige Renovierungen hat der Mieter den Wohnwert verbessert. Es wäre jedoch unbillig, wenn der Vermieter deswegen die Miete erhöhen dürfte, da der Mieter dann schließlich doppelt zahlen würde. Deshalb bleiben vom Mieter herbeigeführte Wohnwertverbesserungen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich unberücksichtigt. Ergibt sich letztlich dennoch ohne Berücksichtigung der Wohnwertverbesserung eine Vergleichbarkeit, besteht ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind.

Da bei Mieterhöhung jedoch oft streitig ist, ob die Wohnungen vergleichbar sind, lohnt es sich, die geforderte Mieterhöhung durch einen Anwalt prüfen zu lassen. Wir beraten Sie diesbezüglich gern. 

Sind die Bausparkassen zur Kündigung älterer Bausparverträge berechtigt?

von Nadine Klopfer
Rechtsanwältin, Fachanwältin für Sozialrecht in
Plauen / Zeulenroda / Auerbach / Adorf

Derzeit kündigen aufgrund des Niedrigzinses viele Bausparkassen hochverzinste Bausparverträge, deren Abschluss einige Jahre zurückliegt, um sich von früheren Zinsversprechen zu befreien. Dies führt zu großem Unmut der Betroffenen. Fraglich ist jedoch, ob die Bausparkassen zu einem derartigen Verhalten berechtigt sind.

Bei der Kündigung von Bausparverträgen ist zunächst zu differenzieren, ob der Vertrag bereit voll bespart ist oder es sich lediglich um einen zuteilungsreifen, jedoch noch nicht voll besparten Vertrag handelt. Die Kündigung eines vollbesparten Bausparvertrages, d. h. das angesparte Guthaben übersteigt die Höhe der Bausparsumme, ist mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist nach allgemeiner Auffassung zulässig (§ 488 Abs. 3 BGB). Das haben bereits mehrere Gerichte entschieden (OLG Frankfurt, Urteil vom 02.09.2013, AZ. 19 U 106/13; OLG Stuttgart, Beschluss vom 14.10.2011, Az. 9 U 151/11; LG Heilbronn, Urteil vom 23.07.2013, Az. 6 O 118/13/Bi). Die Kündigung ist rechtmäßig, da der Vertrag mit Ansparung der Bausparsumme erfüllt ist. Zweck des Bausparens ist nicht die zinsgünstige Geldanlage, sondern ein Bauspardarlehen zu bekommen.

Problematisch ist jedoch der Fall, wenn das Bauspardarlehen zwar zuteilungsreif ist, die Bausparsumme selbst jedoch nicht erreicht ist. Ein Bauspardarlehen ist in der Regel zuteilungsreif, wenn 40 – 50 % der Bausparsumme angespart sind. Die Bausparkassen gehen bei derartigen Verträgen davon aus, dass Ihnen ein gesetzliches Kündigungsrecht zusteht, wenn seit der Zuteilungsreife 10 Jahre vergangen sind (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Ob in dieser Phase tatsächlich ein Kündigungsrecht der Bausparkasse besteht, ist jedoch in der höchstrichterlichen Rechtsprechung bislang nicht geklärt. Selbst in den bisher ergangenen Urteilen der Oberlandesgerichte divergieren die Auffassungen.

Zugunsten der Bausparer, d. h. eine Kündigungsmöglichkeit der Bausparkasse ablehnend, entschieden haben das Oberlandesgericht Stuttgart mit Urteil vom 30.03.2016, Az. 9 U 171/15, das Landgericht Karlsruhe mit Urteil vom 09.10.2015, Az. 7 U 126/15 und das Amtsgericht Bremen mit Urteil vom 15.01.2016, Az. 25 C 213/15.

Zugunsten der Bausparkassen sind zwischenzeitlich auch mehrere Oberlandesgerichtsentscheidungen ergangen. Zum Teil wird hier nochmals differenziert, ob der Vertrag nach Erreichen der Zuteilungsgrenze weiter bespart wird oder nicht.

Wird der Vertrag nicht weiter bespart, kommt nach Ablauf von 10 Jahren nach Eintritt der Zuteilungsreife nach dieser Auffassung ein gesetzliches Kündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB in Betracht. Die Bausparkassen fungieren nach dieser Auffassung in der Ansparphase noch als Darlehensnehmerin. Das Erreichen der Zuteilungsreife bzw. die letzte erfolgte Zahlung soll den vollständigen Empfang im Sinne der Vorschrift darstellen.

Anders wird die Kündbarkeit jedoch gesehen bei weiterhin besparten Verträgen. Bei diesen soll mangels Rechtsgrundlage eine Kündigung nicht möglich sein, so lange der Vertrag bespart wurde und die Bausparsumme noch nicht erreicht ist.

Zur Klärung der offenen Rechtsfrage ist derzeit eine Revision beim Bundesgerichtshof, Az. XI ZR 272/16 anhängig. Im Hinblick auf eine fehlende höchstrichterliche Rechtsprechung empfiehlt es sich, sollte der Bausparvertrag gekündigt werden, der Kündigung zu widersprechen und den bestehenden Bausparvertrag zunächst bis zum Erreichen der Bausparsumme weiter zu besparen.

von Nadine Klopfer
Rechtsanwältin, Fachanwältin für Sozialrecht in
Plauen / Zeulenroda / Auerbach / Adorf

Schadenersatz des Vermieters wegen Ablehnung einer Untervermietung?

von Nadine Klopfer
Rechtsanwältin 
Fachanwältin für Sozialrecht und Familienrecht

Mit diesen Fragen hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner Entscheidung vom 11.06.2014, AZ: VIII Zeitraum 349/13, auseinandergesetzt.

In der Sache war der Kläger seit 2001 Mieter einer 3-Zimmer-Wohnung in Hamburg. Aufgrund einer mehrjährigen befristeten Arbeitstätigkeit in Ottawa hielt sich der Kläger seit November 2010 in Kanada auf. Mit Schreiben vom August 2010 unterrichtete der Kläger die Hausverwaltung von der Absicht, die Wohnung mit Ausnahme eines von ihm weiter benutzten Zimmers ab 15.11.2010 voraussichtlich für 2 Jahre, an eine namentlich benannte Interessentin unterzuvermieten. Der Vermieter verweigerte die Zustimmung zur Untervermietung.

Mit rechtkräftigem Urteil des Amtsgerichtes vom 04.10.2011 wurde der Vermieter verurteilt, die Untervermietung der beiden Zimmer bis 31.12.2012 an die vom Kläger benannte Interessentin zu gestatten.

Da in der Zeit von November 2010 bis zur Entscheidung des Amtsgerichtes keine Untervermietung erfolgt ist, wollte der Kläger für die entgangene Zeit der Untervermietung vom Vermieter Schadenersatz in Höhe von € 7.475,00 nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung zurückgewiesen. Auch die vom Vermieter eingelegte Revision hatte keinen Erfolg.

Die Erlaubnis des Vermieters für eine Untervermietung eines Teiles des Wohnraumes kann verlangt werden, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse des Mieters dazu besteht. Ein solches berechtigtes Interesse ist nach ständiger Rechtsprechung u. a. ein mehrjähriger berufsbedingter Auslandsaufenthalt des Mieters, wenn er einen Teil der Wohnung für eigene Zwecke, z. B. um Einrichtungsgegenstände zu lagern oder diese gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen, zurückbehält. An die verbleibende Nutzung durch den Mieter sind nach dem Wortlaut des Gesetzes keine qualitativen und quantitativen Anforderungen zu stellen.

Der BGH hat somit entschieden, dass dem Mieter ein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung zustand, da insbesondere in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund gegen die Untervermietung nicht bestand. Indem der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verweigert hat, hat dieser schuldhaft eine mietvertragliche Pflicht verletzt und ist zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens (Mietausfall) verpflichtet. Der Vermieter hätte im Hinblick auf die in der aktuellen Rechtsprechung angestellten Erwägungen zum mieterschützenden Regelungszweck § 553 Abs. 1 BGB und zum Vorliegen eines berechtigten Interesses, wie dem berufsbedingten Wechsel an einen anderen Ort, mit der Möglichkeit rechnen müssen, dass der Kläger/Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung beanspruchen darf.

Schadensersatz bei abgebrochener eBay-Auktion

von Heiko Schuster
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Arbeitsrecht in
Plauen / Zeulenroda / Auerbach / Adorf

Der Handel im Internet ist kein rechtsfreier Raum. Grundsätzlich gelten die gleichen Regeln wie bei einem Kauf im Geschäft, insbesondere Gewährleistungs- und Schadensersatzrechte.
Auf der Internetplattform von eBay besteht jedoch nicht nur die Möglichkeit, Sofortkäufe zu tätigen, sondern auch an Auktionen teilzunehmen. Je nach Verlauf kann dabei der Verkäufer bei gefragten Produkten einen hohen Preis erzielen, aber auch der Käufer ein richtiges Schnäppchen machen. Viele Verkäufer versuchen dies durch angemessene Mindestgebote zu vermeiden. Da dies jedoch entsprechende Gebühren verursacht, starten viele Auktionen mit einem Mindestgebot von nur 1 Euro. Verläuft dann die Auktion nicht so, wie es sich der Anbieter vorgestellt hat, wird oftmals versucht, diese rückgängig zu machen oder abzubrechen.
Dem hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 12.11.2014 nunmehr einen Riegel vorgeschoben. Ein Anbieter hatte seinen Gebrauchtwagen zum Mindestgebot von 1 Euro eingestellt. Ein Bieter bot kurz nach Beginn der Auktion 1 Euro für das Fahrzeug und setzte dabei eine Preisobergrenze. Einige Stunden später brach der Anbieter die Auktion ab und teilte dem Bieter mit, dass er außerhalb der Auktion einen Käufer gefunden habe. Der Bieter begehrte daraufhin vom Anbieter Schadenersatz wegen Nichterfüllung und machte geltend, es sei ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen.

Nach Auffassung des BGH ist der Kaufvertrag nicht wegen Sittenwidrigkeit (§ 138 Abs. 1 BGB) nichtig. Bei einer Internetauktion rechtfertigt ein grobes Missverhältnis zwischen dem Maximalgebot des Käufers und dem Wert des Versteigerungsobjekts nicht ohne Weiteres den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Bieters i.S.v. § 138 Abs. 1 BGB. Es mache gerade den Reiz einer Internetauktion aus, den Auktionsgegenstand zu einem "Schnäppchenpreis" zu erwerben, während umgekehrt der Veräußerer die Chance wahrnimmt, einen für ihn vorteilhaften Preis im Wege des Überbietens zu erzielen. Dass das Fahrzeug letztlich zu einem Preis von 1 Euro verkauft worden ist, beruht auf den freien Entscheidungen des Anbieters, der das Risiko eines für ihn ungünstigen Auktionsverlaufs durch die Wahl eines niedrigen Startpreises ohne Festsetzung eines Mindestgebots eingegangen ist und durch den nicht gerechtfertigten Abbruch der Auktion die Ursache dafür gesetzt hat, dass sich dieses Risiko verwirklicht.

Anzahlungshöhe und Fälligkeit des Gesamtpreises bei Reisen

von Heiko Schuster
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Arbeitsrecht in
Plauen / Zeulenroda / Auerbach / Adorf

Wer früh seine Urlaubsreise bucht, hat meist nicht nur eine bessere Auswahl, sondern erhält zumeist auch Frühbucherrabatte. Dieser Preisnachlass relativiert sich jedoch, wenn eine hohe Anzahlung und eine sehr frühe Zahlung des restlichen Reisepreises verlangt werden.
Am 09.12.2014 hat der Bundesgerichtshof hierzu mehrere Urteile gefällt. Er hat dabei klar zum Ausdruck gebracht, dass Anzahlungen auf den Reisepreis vom Reiseveranstalter verlangt werden dürfen. Eine von der gesetzlichen Regelung des § 320 BGB abweichende Vorleistungspflicht, wie sie die Verpflichtung des Reisenden zur Leistung einer Anzahlung darstellt, kann durch Allgemeine Geschäftsbedingungen begründet werden. Voraussetzung ist, dass dies durch einen sachlichen Grund gerechtfertigt ist. Bisher waren als Anzahlung 20 % des Reisepreises anerkannt. Für eine Anzahlung, die 20 % des Reisepreises nicht übersteigt, hat es der Bundesgerichtshof genügen lassen, dass es sich um eine verhältnismäßig geringfügige Vorleistung des Reisenden handelt, der durch den zwingend zu übergebenden Sicherungsschein gegen die Insolvenz des Reiseveranstalters abgesichert ist. Dies bedeutet aber nicht, dass eine höhere Anzahlungsquote in Allgemeinen Geschäftsbedingungen damit ausgeschlossen wäre. Hierfür muss aber im Streitfalle der Reiseveranstalter darlegen, dass die von ihm bei Vertragsschluss zu leistenden Aufwendungen bei denjenigen Reisen, für die die höhere Anzahlung verlangt wird, typischerweise die geforderte Quote erreichen.

Was die Fälligkeit des Gesamtpreises betrifft, hat der Bundesgerichtshof eine Zahlungsverpflichtung bis 30 Tage vor Reisebeginn als angemessen erachtet. Begründet wurde dies damit, dass die Reiseveranstalter nicht dargetan hätten, dass dieser Zeitraum in einer praktisch relevanten Anzahl von Fällen nicht ausreicht, um bei einer ausbleibenden Zahlung die Reise anderweitig verwerten zu können.
Gleichzeitig entschied der Bundesgerichtshof auch zur Höhe von Rücktrittspauschalen. Bei Flugreisen wurden bei einem Rücktritt des Reisenden gestaffelte Entschädigungspauschalen, die bis 30 Tage vor Reisebeginn 40 % des Reisepreises betragen und die stufenweise auf bis zu 90 % ansteigen bei Rücktritt am Tag des Reiseantritts oder bei Nichterscheinen, für unwirksam erachtet, da die Reiseveranstalter nicht nachweisen konnten, dass gewöhnlich Stornierungskosten in dieser Höhe anfallen. Gleiches gilt für Rücktrittspauschalen, die bei Flugreisen mit 25 % des Reisepreises beginnen, die bei einem Rücktritt bis 42 Tage vor Reisebeginn verlangt werden, und bei „Last-Minute-Reisen“ mit 40 % bei einem Rücktritt bis zum 30. Tag vor Reisebeginn.

Gefahren im Wald

von Heiko Schuster
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Arbeitsrecht in
Plauen / Zeulenroda / Auerbach / Adorf

Waldspaziergänge sind erholsam. Trotzdem lauern auch im Wald Gefahren, beispielsweise durch umstürzende Bäume oder herabfallende Äste. Verwirklicht sich ein derartiges Risiko stellt sich häufig die Frage, ob vom Waldbesitzer Schadenersatz verlangt werden kann.
Jeden Waldbesitzer trifft zunächst eine Verkehrssicherungspflicht. Dabei muss aber nicht jedermann gegen jegliche Gefahr abgesichert werden. Nur Gefahren, bei denen sich für sachkundige Personen die naheliegende Möglichkeit ergibt, dass fremde Rechtsgüter verletzt werden, lösen Sicherungsmaßnahmen aus. Auch dabei muss jedoch nicht für alle denkbar möglichen Situationen eine Vorsorge vor dem Eintritt von Schäden getroffen werden. Es genügt, wenn derjenige Sicherheitsgrad erreicht ist, den die für diesen Bereich herrschende Verkehrsauffassung für erforderlich hält. Die rechtlich gebotene Verkehrssicherungspflicht umfasst diejenigen Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend hält, um andere vor Schäden zu bewahren. Es wird somit an die Verkehrserwartung angeknüpft, welche durch Normen vorgeprägt sein kann. Anerkanntermaßen konkretisieren gesetzliche Anordnungen, Unfallverhütungsvorschriften oder technische Regeln wie DIN-Vorschriften die verkehrsüblichen Sorgfaltspflichten, auch wenn sie im Allgemeinen keine abschließenden Verhaltensanforderungen gegenüber den Schutzgütern enthalten. Andererseits können gesetzliche Normen die Verhaltensanforderungen aber auch mindern oder ganz ausschließen.
Das Waldgesetz in Sachsen erlaubt grundsätzlich das Betreten des Waldes. Es erfolgt aber nach § 11 Abs. 2 Satz 1 auf eigene Gefahr. Grundsätzlich schließt dies Sicherungspflichten nicht aus. Nach einer Entscheidung des BGH reicht die Regelung im Waldgesetz jedoch weiter. Sie schließt bereits die Verkehrssicherungspflicht gegenüber waldtypischen Gefahren aus. So wurde ein Schadensersatz eines Spaziergängers, die sich auf einem Weg befand und von einem herabfallenden Ast getroffen wurde, abgelehnt, obwohl der Baum für einen Fachkundigen sichtbar vorgeschädigt war.

Dabei handle es sich um eine typische Gefahr des Waldes, die von lebenden und toten Bäumen ausgehe. Die Verkehrssicherungspflicht beschränke sich nur auf atypische Gefahren, die alle nicht durch die Natur oder die Art der Bewirtschaftung zwangsläufig vorgegeben Zustände sind, insbesondere vom Waldbesitzer geschaffene oder geduldete Gefahren wie etwa nicht waldtypische Hindernisse, die einen Weg versperren, oder nicht gesicherte Holzstapel.
Der Wald hat also seine eigenen Gesetze. Im Interesse der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Waldes ist die Verkehrssicherungspflicht des Waldbesitzers nur auf walduntypische Gefahren beschränkt. Für typische Gefahren des Waldes haftet er nicht. Im Wald ist somit mit umstürzenden Bäumen und herabfallenden Ästen zu rechnen.

Geschenkt ist geschenkt und wiederholen ist gestohlen?

von Heiko Schuster
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Arbeitsrecht in
Plauen / Zeulenroda / Auerbach / Adorf

Wer kennt dieses alte Sprichwort nicht. Zwar ist in jedem Sprichwort etwas Wahrheit enthalten, jedoch kann in einigen Fällen eine Schenkung wieder rückgängig gemacht werden, nicht nur, wenn sich dies ausdrücklich vorbehalten wurde. Nur Pflicht- und Anstandsschenkungen, also Schenkungen, durch die einer sittlichen Pflicht oder einer auf den Anstand zu nehmenden Rücksicht entsprochen wird, unterliegen weder einer Rückforderung noch dem Widerruf.
Das Gesetz sieht eine Rückforderungsmöglichkeit wegen Verarmung des Schenkers vor. Ist nach Vollziehung der Schenkung der Schenker nicht mehr in der Lage, seinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten und seine gesetzlichen Unterhaltspflichten zu erfüllen, kann ein Geschenk wieder herausgefordert werden. Ein derartiger Rückforderungsanspruch ist aber ausgeschlossen, wenn die Bedürftigkeit durch den Schenker vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt wurde. Ebenfalls ausgeschlossen ist die Rückforderung, wenn seit der Leistung des geschenkten Gegenstandes zehn Jahre verstrichen sind.
Eher in Betracht kommt zumeist, insbesondere aus Sicht des Schenkers, ein Widerruf der Schenkung Undanks. Dabei muss es sich aber um schwere Verfehlungen des Beschenkten gegen den Schenker oder einem ihm nahen Angehörigen in Form eines groben Undanks handeln. Es muss deshalb zunächst objektiv eine Verfehlung von gewisser Schwere vorliegen, die weiterhin subjektiv auf eine Gesinnung des Beschenkten schließen lassen muss, welche die erwartete Dankbarkeit vermissen lässt. Die Verfehlung erfordert daneben Vorsatz.

Hat der Schenker dem Beschenkten sein Fehlverhalten verziehen, entfällt die Widerrufsmöglichkeit. Gleiches gilt, wenn der Beschenkte bereits verstorben ist. Der Schenker sollte mit einem Widerruf auch nicht allzu lange warten. Der Widerruf muss spätestens innerhalb eines Jahres erfolgen ab Kenntnis des Eintritts der Voraussetzungen.
Die gesetzlichen Voraussetzungen für den Widerruf einer Schenkung wegen Undanks des Beschenkten sind erheblich. Beispiele für schwere Verfehlungen sind Bedrohungen des Lebens, körperliche Misshandlungen, schwere Beleidigungen, aber auch die hartnäckige Weigerung, ein vom Schenker vorbehaltenes Recht zu erfüllen.
Die Voraussetzungen müssen nach einer Entscheidung des Landgerichts Coburg vom 30.09.2014 vollständig bewiesen werden. Beweisschwierigkeiten gehen zu Lasten des Widerrufenden. Dies zeigt wieder einmal deutlich, dass zwischen Recht haben und Recht bekommen immer noch das Beweisen liegt. Aus diesem Grunde kann nur angeraten werden, sämtliche Vereinbarungen und Zusagen, selbst bei Verträgen unter Familienmitgliedern, schriftlich niederzulegen.

Sofortiger Rücktritt bei unzumutbarer Nacherfüllung

von Heiko Schuster
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Arbeitsrecht in
Plauen / Zeulenroda / Auerbach / Adorf

Liegt beim Kauf ein Mangel vor, hat der Käufer entsprechende Gewährleistungsrechte, es sei denn, diese wurden wirksam ausgeschlossen. Dabei kann zunächst Nacherfüllung verlangt werden. Nacherfüllung bedeutet entweder die Beseitigung des Mangels oder die Lieferung einer mangelfreien Sache. Erst wenn der Verkäufer die Nacherfüllung verweigert, sie fehl schlägt oder für den Käufer unzumutbar ist, kann dieser vom Kaufvertrag zurücktreten.
Die Nacherfüllung kann durch Lieferung einer mangelfreien Sache oder durch Beseitigung des Mangels erfolgen. Eine Nachbesserung ist gilt grundsätzlich nach dem zweiten erfolglosen Versuch als fehlgeschlagen.
Viele Käufer wollen jedoch bei Vorliegen von Mängeln sofort den Kaufvertrag rückgängig machen. Verweigert der Verkäufer nicht sofort die Nacherfüllung, ist dies ohne Abwarten von Nacherfüllungsversuchen nur bei Unzumutbarkeit für den Käufer möglich. Allein dass die Sache durch den Verkäufer mit Mängeln verkauft wurde, reicht hierfür jedoch nicht aus.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 15.04.2015 eine Unzumutbarkeit bei einem Gebrauchtwagenkauf vom Händler bejaht. Trotz eines mit „TÜV neu“ verkauften Fahrzeuges war dieses tatsächlich nicht verkehrssicher. Es wies erhebliche und die Verkehrssicherheit beeinträchtigende Korrosion an den Bremsleitungen auf. Daraufhin erklärte der Käufer sofort den Rücktritt vom Kaufvertrag. Der Händler lehnte dies mit der Begründung ab, ihm sei keine Gelegenheit zur Nacherfüllung eingeräumt worden.

Der BGH gab jedoch dem Käufer Recht. Das gekaufte Fahrzeug sei mangelhaft gewesen, weil es sich entgegen der vereinbarten Beschaffenheit aufgrund der massiven, ohne weiteres erkennbaren Korrosion in einem Zustand befand, der die Erteilung der TÜV-Plakette am Tag des Kaufvertrages nicht rechtfertigt habe. Auch ohne vorherige Fristsetzung ist der Käufer deshalb zum Rücktritt berechtigt gewesen, weil die Nacherfüllung unzumutbar war. Aufgrund der gegebenen Umstände hat der Käufer nachvollziehbar jedes Vertrauen in die Zuverlässigkeit und Fachkompetenz des Gebrauchtwagenhändlers verloren. Deshalb muss sich der Käufer nicht auf eine Nacherfüllung durch ihn einlassen.
Bei Mängeln und dem Durchsetzen der Gewährleistungsansprüche ist deshalb richtiges Handeln gefragt. Sowohl zu langes Abwarten als auch voreiliges Handeln kann sich nachteilig auswirken. Da unterschiedlichste Fallgestaltungen unterschiedliches Vorgehen erfordern, sollte sich im Zweifelsfalle am besten unverzüglich rechtlicher Rat und ggf. auch Hilfe geholt werden.

Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

von Heiko Schuster
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Arbeitsrecht in
Plauen / Zeulenroda / Auerbach / Adorf

Nicht nur bei Zahlungsverzug kann einem Mieter die fristlose Kündigung drohen. Bei Mietverhältnissen über Wohnraum kann ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung auch dann vorliegen, wenn der Hausfrieden nachhaltig gestört wird. Unter dem Hausfrieden wird das Erfordernis gegenseitiger Rücksichtnahme durch die Nutzer von Wohn- und sonstigen Räumen in einem Gebäude verstanden. Störung ist ein dagegen verstoßendes Verhalten. Die Störung muss nachhaltig sein. Dies erfordert einen schweren Verstoß gegen den Hausfrieden oder mehrere Störungen mit Wiederholungsgefahr.
So hat das Amtsgericht München bereits 2014 eine mehrfache Lärmstörung durch Nutzung einer quietschenden „Liebesschaukel“ und der damit einhergehenden Geräusche nach vorheriger erfolgloser Abmahnung für eine ordentliche Kündigung als ausreichend erachtet.
In zwei weiteren Entscheidungen hat das Amtsgericht München sogar fristlose Kündigungen ohne vorherige Abmahnungen als wirksam angesehen. So hat ein gewalttätiger Angriff auf Mitbewohner, bei denen ein Mieter sogar verletzt wurde, die außerordentliche Kündigung rechtfertigt. Dadurch ist der Hausfrieden so sehr gestört, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden konnte, zumal der geschädigte Mitbewohner ausziehen wollte, sofern nicht eine Lösung gefunden werden sollte. Eine andere Mitbewohnerin hatte aufgrund des Vorfalls Angst, sich im Haus aufzuhalten und wollte ebenfalls ausziehen.
Im anderen Fall reichten massive Beleidigungen des Vermieters durch den Mieter aus. Der Mieter zeigte dem Vermieter eine unzureichende Wassertemperatur an.

Als der Vermieter dies überprüfen wollte, verwehrte ihm der Mieter den Zutritt und beleidigte den Vermieter im anschließenden Wortwechsel mit den Worten: „Sie promovierter Arsch“. Das Gericht wertete die Vertragsverletzung durch die Beleidigung so schwer, dass dem Vermieter deshalb nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis fortzusetzen, zumal beide Parteien im gleichen Haus wohnen. Die vom Mieter vorgenommene Titulierung verletze die Ehre und geht weit über eine gegebenenfalls noch hinzunehmende Pöbelei oder Unhöflichkeit, die keinen ehrverletzenden Charakter habe, hinaus. Eine vorherige Abmahnung ist entbehrlich, da durch die massive Beleidigung die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien so schwerwiegend erschüttert ist, dass sie auch durch eine Abmahnung nicht hätte wiederhergestellt werden können.
Sowohl im Verhältnis zum Vermieter als auch zu anderen Mitbewohnern ist nicht nur Rücksicht zu nehmen, sondern auch ein normales Verhalten an den Tag zu legen. Wer dagegen verstößt, braucht sich dann über eine Kündigung nicht zu wundern.

Haftung der Eltern bei illegalen Downloads der Kinder

von Heiko Schuster
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Arbeitsrecht in
Plauen / Zeulenroda / Auerbach / Adorf

Wer unerlaubt aus dem Internet Musik, Filme oder Videos herunter lädt, haftet für die dadurch entstehenden Abmahnkosten, aber auch auf Schadensersatz. Ein kurzer Klick kann dabei teuer werden. Der Bundesgerichtshof hat diesbezüglich am 11.06.2015 in mehreren Urteilen grundlegend entschieden.
Grundsätzlich haftet nur derjenige, der den illegalen Download durchgeführt hat. Dies ist in den meisten Fällen jedoch gar nicht ermittelbar. Deshalb werden meistens die Inhaber des Internetanschlusses, über den die Rechtsverletzung erfolgte, in Anspruch genommen. Dass die Ermittlung der IP-Adressen zunächst durch ein privates Softwareunternehmen erfolgt, ist dabei unschädlich, wenn der Anschlussinhaber keine konkreten Fehler darlegen kann. Die rein theoretische Möglichkeit von Fehlern reicht nicht aus.
Kann der Anschlussinhaber nicht beweisen, dass andere Personen selbständig Zugang zu seinem Internetanschluss hatten und deshalb als Täter in Betracht kommen, haftet er dann aufgrund der tatsächlichen Vermutung der Täterschaft des Inhabers eines Internetanschlusses.
Auch wenn Kinder den Internetanschluss genutzt haben, schließt dies eine Haftung nicht aus. Nur dann, wenn der Anschlussinhaber nachweisen kann, dass das er das Kind über die Rechtswidrigkeit einer Teilnahme an Internettauschbörsen belehrt und eine Teilnahme verboten hat, ist er für den verursachten Schaden nicht verantwortlich.

Eine zu allgemein gehaltene Belehrung, dass das das Kind sich ordentlich verhalten zu habe, reicht jedoch nicht aus. Ist eine ordnungsgemäße Belehrung erfolgt, besteht eine Verpflichtung der Eltern, die Nutzung des Internets durch das Kind zu überwachen, den Computer des Kindes zu überprüfen oder dem Kind den Zugang zum Internet (teilweise) zu sperren, grundsätzlich nicht. Zu derartigen Maßnahmen sind die Eltern erst dann verpflichtet, wenn sie konkrete Anhaltspunkte haben, dass das Kind dem Verbot zuwiderhandelt.
Neben dem Ersatz der Abmahnkosten auf der Basis des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes hat der Bundesgerichtshof als Schadensersatz bei illegal herunter geladener Musik pro Titel einen Betrag von 200,00 EUR als berechtigt angesehen. Bei einem Album mit 15 Musiktiteln sind dies somit bereits alleine schon 3.000,00 EUR.
Wer einen Internetanschluss benutzt, sollte daher genau prüfen, wem er einen Zugang ermöglicht. Schnell mal den WLAN-Schlüssel herausgeben, kann später zu einer teuren Angelegenheit werden. Eltern ist dringend zu empfehlen, ihre Kinder eindringlich zu belehren und entsprechende Verbote aussprechen.

Aufwandsersatz bei Transport von Kindern zu Sportveranstaltungen

von Heiko Schuster
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Arbeitsrecht in
Plauen / Zeulenroda / Auerbach / Adorf

Kinder, die im Verein Sport betreiben, müssen oftmals zu entsprechenden Veranstaltungen transportiert werden. Nicht jeder Verein hat dafür eigene Fahrzeuge, so dass oftmals Familienangehörige die Transporte übernehmen. Passiert auf einer solchen Fahrt ein Unfall, stellt sich häufig die Frage, ob und von wem Ersatz verlangt werden kann.
Die meisten Vereine unterhalten eine Sportversicherung oder sind über eine vom Landesverband abgeschlossene Versicherung mitversichert. Bei einer Verletzung während des Trainings oder beim Wettkampf sind dann die Teilnehmer versichert. Derjenige, der nicht teilnehmendes Vereinsmitglied oder offiziell eingesetzter Helfer ist, genießt zumeist über solche Versicherungen keinen Schutz.
Ob dann der Verein trotzdem Ersatz leisten muss, richtet sich danach, ob ein Auftrags- oder nur ein reines Gefälligkeitsverhältnis vorliegt. Vom Rechtsbindungswillen hängt es ab, ob jemand für einen anderen ein Geschäft besorgt oder nur eine (außerrechtliche) Gefälligkeit erweist. Maßgeblich dabei ist, wie sich dem objektiven Betrachter nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls mit Rücksicht auf die Verkehrssitte das Handeln der den Transport durchführenden Person darstellt. Gefälligkeiten des täglichen Lebens oder vergleichbare Vorgänge stellen keinen rechtlichen Auftrag dar. Eine vertragliche Bindung wird dann bejaht, wenn erkennbar ist, dass für den Verein wesentliche Interessen wirtschaftlicher Art auf dem Spiel stehen und er sich auf die Zusage verlässt oder wenn der Fahrer am Transport ein eigenes rechtliches oder wirtschaftliches Interesse hat.
In einem vom BGH am 23.07.2015 entschiedenen Fall hat das Gericht eine reine Gefälligkeit bei einem Transport angenommen, bei dem es dem Kind ermöglicht wurde, an einer Kreismeisterschaft teilzunehmen.

Dies sei aus Gefälligkeit gegenüber dem Kind erfolgt. Daran ändere auch nicht, dass der Transport nicht ausschließlich im Interesse des Kindes, sondern auch im Interesse der Mannschaft und somit des Vereins gelegen war. Ist der „Bringdienst“ zu auswärtigen Spielen immer Sache der Eltern oder Angehöriger gewesen und privat auf freiwilliger Basis erfolgt, spricht dies gegen einen Transport auf der Grundlage eines mit wechselseitigen Rechten und Pflichten ausgestalteten Schuldverhältnisses. Werden minderjährige Mitglieder eines Amateursportvereins von ihren Familienangehörigen oder Angehörigen anderer Vereinsmitglieder zu Sportveranstaltungen gefahren, liegt, auch im Verhältnis zum Verein, wenn keine gegenteiligen Absprachen getroffen worden sind, eine reine Gefälligkeit vor, die sich im außerrechtlichen Bereich abspielt.
Aufgrund dieser Entscheidung sollten Eltern jedoch nicht zwangsläufig von derartigen Fahrten absehen. Oftmals liegen Absprachen vor, so dass der Transport doch für den Verein erfolgt. Selbst wenn dies nicht der Fall ist, liegt bei Unfällen zumeist eine Absicherung über die Kraftfahrtversicherungen vor.

Beim Schwarzbau auch bei Mängeln kein Rückzahlungsanspruch

von Heiko Schuster
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Arbeitsrecht in
Plauen / Zeulenroda / Auerbach / Adorf

Der BGH hat in letzter Zeit mehrfach zu Ansprüchen bei vereinbarter Schwarzarbeit entschieden. Nunmehr ist am 11.06.2015 ein weiteres Urteil zu dieser Problematik ergangen.
Am 10.04.2014 wurde bereits klargestellt, dass ein Unternehmer, der bewusst gegen das Schwarzarbeiterbekämpfungsgesetz verstößt, für seine Werkleistung keine Bezahlung verlangen kann. Auch wenn nur ein Teil der Vergütung schwarz bezahlt werden soll, kann der Unternehmer nicht einmal den schriftlich vereinbarten und ordnungsgemäß in Rechnung gestellten Betrag verlangen. Das Gericht begründete dies damit, dass der gesamte Werkvertrag wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot nichtig sei, so dass ein werkvertraglicher Werklohnanspruch nicht gegeben ist.
Der BGH hatte zuvor schon am 01.08.2013 entschieden, dass keine Mängelansprüche bestehen, wenn Werkleistungen aufgrund eines Vertrages erbracht werden, bei dem vereinbart worden ist, dass der Werklohn in bar ohne Rechnung und ohne Abführung von Umsatzsteuer gezahlt werden soll. Bei Schwarzarbeit ist der Auftragnehmer bzw. Unternehmer somit nicht verpflichtet, „Pfusch“ zu beseitigen und entsprechend nachzubessern.
In seiner neuen Entscheidung führt der BGH diese Rechtsprechung konsequent fort. Zwischen Aufraggeber und Auftragnehmer waren Bauarbeiten ohne Rechnung mit Steuerausweis vereinbart gewesen. Der Besteller zahlte den vereinbarten Preis. Der Unternehmer führte die geschuldeten Arbeiten durch, jedoch mangelhaft. Dadurch hatte der Auftraggeber zu viel gezahlt für das, was er letztendlich erhalten hat. Er verlangte deshalb den überschießenden Betrag zurück. Zwar kann ein Besteller, der aufgrund eines nichtigen Vertrages Leistungen erbracht hat, grundsätzlich vom Unternehmer die Herausgabe dieser Leistungen verlangen. Dies gilt aber nicht, wenn selbst gegen ein gesetzliches Verbot, hier das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz, verstoßen wird.

Schwarzarbeit führt in allen Konstellationen zum Verlust gegenseitiger vertraglicher Ansprüche. Aus einem schwarzgeldbedingten nichtigen Vertrag kann kein Beteiligter, egal aus welchem Rechtsgrund, irgendwelche Ansprüche herleiten. Der selbst gegen das Gesetz verstoßende oder am Verstoß mitwirkende Besteller kann die erlangte Leistung unter Umständen ohne jegliche Gegenleistung behalten, aber keine Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln durchsetzen. Der Unternehmer kann das bereits gezahlte Entgelt behalten, obwohl er möglicherweise seine Leistung gar nicht oder nur unvollständig erbracht hat. Die Zahlung offener Vergütung kann er jedoch nicht wirksam verlangen.
Es kann deshalb von einer Vereinbarung von Schwarzarbeit nur abgeraten. Sowohl Auftraggeber als auch Auftragnehmer sind am Ende meist nur jeweils der, der letztendlich draufzahlt.

Diskriminierung im zivilrechtlichen Bereich

von Oliver Bittmann
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Arbeitsrecht und Verwaltungsrecht in
Plauen / Zeulenroda / Auerbach / Adorf

Es dürfte hinlänglich bekannt sein, dass der Arbeitgeber den Arbeitnehmer oder dem potenziellen Arbeitnehmer nicht wegen Rasse, Geschlecht, Alter oder Schwerbehinderung diskriminieren darf. Dies gilt jedoch nicht nur im Arbeitsrecht, sondern – wie die Wenigsten wissen – auch in zivilrechtlichen Bereichen und zwar bei sogenannten Massenverträgen. Dies sind Rechtsgeschäfte, die täglich eingegangen werden, also wenn man im Supermarkt einkaufen geht, die Gaststätte betritt, in die Diskothek geht oder einen Fitnessraum betreten will. Dabei sei exemplarisch auf zwei Fälle verwiesen, über die das Amtsgericht Charlottenburg, bzw. das Amtsgericht Karlsruhe zu urteilen hatte.
In einem Fall ging es um einen Menschen mit dunkler Hautfarbe, der einen Vertrag im Fitnessstudio abgeschlossen haben wollte. Dort erklärte man ihm, man könne keine Mitglieder mehr aufnehmen. Der Mann argwöhnte eine Diskriminierung und schickte seinen Freund (mit weißer Hautfarbe) in das Fitnessstudio. Dessen Wunsch nach einem Vertrag wurde prompt stattgegeben.

Die Diskriminierung war eindeutig, so dass das Amtsgericht den Fitnessunternehmer dazu verurteilte, an den abgewiesenen potentiellen Kunden € 1.000,00 zu zahlen.
In einem anderen entschiedenen Fall ging es um einen Diskothekenunternehmer, der ein homosexuelles Paar vor der Tür abgewiesen hat. Auch hier sprach das Gericht dem Paar eine Entschädigungszahlung zu.
Allerdings sieht auch das Antidiskriminierungsgesetz bei Anwendung auf das Zivilrecht ebenso wie im Arbeitsrecht keinen Anspruch des Abgewiesenen vor, in das Fitnessstudio, bzw. die Diskothek einzutreten. Sanktioniert wird die diskriminierende Abweisung lediglich mit Strafzahlungen.

Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter – Duldungspflicht des Mieters

von Nadine Klopfer
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Sozialrecht und Familienrecht

Bereits in 13 der deutschen Bundesländer besteht eine gesetzliche Rauchwarnmeldepflicht für Privathaushalte. Details dazu finden sich in den jeweiligen Landesbauordnungen. Diese regeln den Umgang mit Rauchwarnmeldern in Neu-, Bestands- und Umbauten. Eine Verpflichtung zur Installation von Rauchmeldern besteht bisher lediglich in den Bundesländern Sachsen, Brandenburg und Berlin nicht.

In einer Entscheidung vom 17.06.2015 hat sich nunmehr der Bundesgerichtshof mit der Frage auseinandergesetzt, ob der Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter dulden muss, obwohl er selbst bereits Rauchmelder in der Wohnung installiert hat. Dies ist der Fall.

Der Bundesgerichtshof hat in der Entscheidung klargestellt, dass es sich bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern nicht um eine Erhaltungsmaßnahme, sondern um eine bauliche Veränderung, die der Vermieter aufgrund von Umständen durchführt, die er nicht zu vertreten hat, mithin um eine Modernisierungsmaßnahme handelt. Diese hat der Mieter grundsätzlich zu dulden. Die Verpflichtung des Vermieters dazu ergibt sich aus der jeweiligen Landesbauordnung. Danach müssen in Wohnungen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure (als Rettungswege) jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben.

Die Verpflichtung zum Einbau der Rauchwarnmelder richtet sich an den Wohnungseigentümer bzw. den Eigentümer des Gebäudes und nicht an den Mieter. Abgesehen von der Erfüllung der einschlägigen baurechtlichen Verpflichtung hat der Vermieter auch deshalb ein berechtigtes Interesse an der Montage eigener Rauchmelder, weil er bei einer Verletzung dieser Pflicht das Risiko einer Kürzung der Leistungen aus der Feuerversicherung eingehen würde.

Auch wenn in Sachsen bisher keine Rauchmelderpflicht besteht, ist in absehbarer Zeit damit zu rechnen.